A tokenização imobiliária já tem aplicações concretas no Brasil, mas ainda não transfere, por si só, a propriedade de um imóvel. Esse foi o principal entendimento apresentado por juristas no Blockchain Real Estate Summit 2026, em debate sobre limites jurídicos, regulatórios e operacionais do uso de blockchain no setor.

Para os especialistas, a legislação brasileira não proíbe a tokenização. No entanto, o país ainda não criou regras específicas para que ela produza efeitos plenos no registro de imóveis. Assim, os tokens já podem ser usados em modelos de captação de recursos, financiamento, participação econômica e direitos obrigacionais ligados a empreendimentos.

Por outro lado, segue indefinida a possibilidade de um token representar diretamente a propriedade registrada na matrícula do imóvel. Esse ponto concentra hoje boa parte das dúvidas do mercado, sobretudo porque o sistema imobiliário brasileiro continua baseado em títulos formais e registros públicos.

Juristas veem avanço com limites legais claros

Silvio Venosa, sócio do Demarest Advogados, afirmou que a tokenização não está expressamente autorizada em lei, mas também não está vedada. Segundo ele, enquanto não houver uma norma adaptada ao tema, a tecnologia precisará avançar dentro dos marcos existentes. Dessa forma, será possível preservar segurança jurídica e estimular inovação sem burocracia excessiva.

“A tokenização é autorizada por lei? Não, mas também não é proibida”, afirmou Silvio Venosa.

Além disso, Olivar Vitale, advogado e fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, o IBRADIM, lembrou que a transferência de propriedade no país depende de um título levado ao cartório de registro de imóveis. Em operações acima de 30 salários mínimos, salvo exceções legais, o Código Civil exige escritura pública. Portanto, a emissão de um token não substitui automaticamente a matrícula.

Vitale observou que a digitalização do setor é inevitável. Ainda assim, isso não elimina o papel das instituições responsáveis por garantir segurança jurídica às transações. Em outras palavras, o ambiente digital pode avançar, mas a proteção legal continuará central nas negociações imobiliárias.

Tokenização já funciona em financiamento e captação

Outro ponto enfatizado no painel foi que a tokenização imobiliária vai além da ideia de um “token do imóvel”. Segundo Vitale, a tecnologia já pode ser aplicada em diferentes estruturas, especialmente nas áreas de financiamento, captação de recursos e emissão de valores mobiliários vinculados ao setor.

Ele citou a Resolução CVM 88 como exemplo de ambiente já utilizado para financiar empreendimentos por plataformas eletrônicas de investimento participativo. Nesse sentido, quando essas estruturas usam tecnologia para representar direitos econômicos e facilitar a captação, também podem ser enquadradas como uma forma de tokenização.

“Você não necessariamente está falando somente do token do imóvel em si. Estaremos falando de financiamento para a tokenização. E essa, não só não está proibida, como já está regrada. E está rolando”, disse Olivar Vitale.

Ademais, os debatedores destacaram que a principal promessa dessa tecnologia está em ampliar o acesso, reduzir fricções e criar novas formas de negociação. Vitale afirmou que operações podem ser acessadas “num clique” e a partir de qualquer lugar do mundo. Com isso, o modelo pode simplificar processos que historicamente dependem de reuniões, minutas, troca de documentos e assinaturas físicas.

Contudo, os especialistas ponderaram que a segurança jurídica segue como elemento central. Vitale reforçou que a tokenização já é uma realidade no mercado. Entretanto, a tokenização do imóvel em si ainda precisa de regulamentação própria para produzir efeitos diretos sobre a propriedade.

Cartórios, CNJ e estados ainda divergem

Silvio Venosa também comentou a situação dos cartórios. Para ele, sem norma específica, continua sem solução a possibilidade de averbar tokens na matrícula dos imóveis. Hoje, segundo o advogado, não há base normativa para registrar à margem da matrícula a existência de tokenização. Também não há fundamento para afirmar que o titular de um ou mais tokens possui garantia imobiliária formal.

Esse debate se conecta a um dos temas mais delicados do setor: a fragmentação de entendimentos entre os estados. No painel, foi citado o caso de São Paulo, onde a Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça proibiu registradores de imóveis de averbar ou registrar tokens na matrícula. Ao mesmo tempo, o Rio Grande do Sul chegou a adotar posição mais permissiva, mas depois recuou.

Para Vitale, o assunto precisa ser tratado em âmbito nacional, e não por decisões pulverizadas das corregedorias estaduais. Assim, a expectativa é que o Conselho Nacional de Justiça avance na discussão para estabelecer uma diretriz uniforme no país.

Liquidez e mercado secundário entram no radar

Além do tema registral, o painel discutiu como a tokenização pode aproximar o mercado imobiliário da lógica do mercado de capitais. Isac Costa, professor do Insper e especialista em regulação financeira, afirmou que o setor vive uma espécie de segunda geração da tokenização. Agora, o foco não está apenas no mercado primário de captação, mas também na criação de um mercado secundário.

A proposta é que os tokens aumentem a liquidez de ativos tradicionalmente ilíquidos, como imóveis e participações em empreendimentos. Por conseguinte, isso poderia facilitar a saída de investidores, permitir exposição a projetos distintos e reduzir o risco agregado por meio da diversificação.

“O mercado secundário é muito importante para poder viabilizar o mercado primário, para poder dar saída para os investidores”, afirmou Isac Costa.

No entanto, Costa alertou que a experiência do mercado de capitais mostra a importância da regulação. Esse arcabouço ajuda a reduzir assimetrias de informação, conter incentivos inadequados e elevar o custo de práticas ilícitas. Sem essas regras, os tokens imobiliários podem se afastar de sua função econômica original e se transformar em instrumentos meramente especulativos.

Segundo o professor, no futuro um token imobiliário poderia deixar de representar algo próximo de uma propriedade digital e “virar uma tulipa”, uma memecoin ou “feijõezinhos mágicos”. A comparação remete ao risco de bolhas e à venda de ativos sem lastro econômico claro.

Por fim, os juristas destacaram que ainda não existe um modelo internacional consolidado que o Brasil possa simplesmente replicar. Costa afirmou que não há benchmark pronto para importação. Vitale concordou e disse que alguns países avançaram antes, mas ainda sem oferecer um padrão claramente reproduzível. Venosa resumiu a necessidade brasileira como uma “tropicalização” das regras estrangeiras. Na prática, a tokenização já opera em frentes como financiamento, captação e representação de direitos econômicos. Já a transferência direta da propriedade por meio de tokens depende de regulamentação específica, alinhamento nacional e definições mais claras sobre registro, garantias e mercado secundário.