A Cardone Capital, gestora do investidor imobiliário Grant Cardone, quer desafiar o modelo tradicional dos fundos imobiliários dos Estados Unidos, conhecidos como Real Estate Investment Trusts (REITs). Para isso, a empresa incorpora Bitcoin em operações de grande porte no segmento multifamiliar.

Atualmente, a Cardone Capital administra cerca de US$ 5 bilhões em ativos imobiliários, distribuídos em aproximadamente 15 mil unidades. Assim, a tese combina renda de imóveis com exposição ao ativo digital, a fim de buscar retornos mais altos e atrair investidores que ainda não compraram Bitcoin diretamente.

Durante o Consensus 2026, em Miami, Grant Cardone afirmou que pretende romper com a lógica do setor trilionário de REITs. Segundo ele, REITs listados em bolsa e o mercado mais amplo controlam entre US$ 4,3 trilhões e US$ 4,5 trilhões em ativos imobiliários nos Estados Unidos. Além disso, ele argumenta que regras criadas em 1960 limitaram a inovação dessas estruturas.

Modelo híbrido combina caixa imobiliário e Bitcoin

Os REITs são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Pela legislação dos Estados Unidos, essas estruturas precisam distribuir ao menos 90% da renda tributável em dividendos aos acionistas. Dessa forma, oferecem liquidez e rendimento sem exigir a compra direta de imóveis.

Contudo, Cardone aponta uma fragilidade nesse modelo. Na avaliação dele, essas empresas não conseguem manter Bitcoin em seus balanços patrimoniais dentro da lógica regulatória atual. Portanto, a Cardone Capital tenta ocupar um espaço que os REITs tradicionais não acessam.

Durante sua participação no evento, Cardone citou Camden Property Trust e AvalonBay Communities para ilustrar essa limitação. Em outras palavras, ele afirma que o marco regulatório dos REITs segue preso a uma lógica focada apenas em imóveis e renda imobiliária.

A relação de Grant Cardone com o Bitcoin começou quando ele recebeu 115 BTC por uma palestra em Las Vegas. Desde então, ele manteve essa posição. Posteriormente, a experiência evoluiu para um modelo híbrido dentro da Cardone Capital.

Em vez de tokenizar imóveis em blockchain, a empresa passou a comprar propriedades multifamiliares de padrão institucional. Esses ativos têm geração de caixa positiva e foram adquiridos com descontos relevantes. A gestora, então, combina os imóveis com Bitcoin dentro de uma sociedade de responsabilidade limitada, ou LLC, dedicada.

Compra em Boca Raton virou vitrine da estratégia

Um dos principais exemplos citados por Cardone envolve a compra de uma propriedade de 366 unidades no empreendimento 101 Via Mizner, em Boca Raton. A aquisição ocorreu por US$ 235 milhões em dinheiro, junto a um credor ligado à Blackstone. Segundo Cardone, o ativo é insubstituível e tem custo de reposição estimado em aproximadamente US$ 400 milhões.

Depois da compra, a Cardone Capital adicionou cerca de US$ 100 milhões em Bitcoin. Assim, formou um veículo de investimento de cerca de US$ 335 milhões. De acordo com a tese da gestora, o desconto entre o valor de aquisição e o custo de reposição abre espaço para alocar Bitcoin sem elevar o preço pago pelo imóvel.

O conceito de custo de reposição representa o gasto necessário para construir hoje um imóvel comparável. Nesse sentido, a gestora mira ativos negociados com descontos expressivos em relação a esse parâmetro. Em vez de capturar apenas a diferença no imóvel, a empresa decide preencher parte desse intervalo com Bitcoin. No caso de Boca Raton, Cardone afirmou que essa estrutura gerou uma dedução fiscal de US$ 50 milhões.

Retorno estimado varia de 22% a 32%

Na parte imobiliária, a expectativa é de fluxo de caixa relativamente estável. Segundo Cardone, a propriedade de Boca Raton deve render cerca de 4% ao ano. Além disso, o ativo oferece benefícios contábeis ligados à depreciação e possíveis oportunidades de refinanciamento a cada sete a dez anos.

Já o Bitcoin entra como componente de liquidez e valorização potencial. Nas palavras do executivo, a combinação entre imóveis e Bitcoin ao longo do tempo pode levar a retornos entre 22% e 32% em uma classe de ativos que ele classificou como estável, consistente e antiga.

Ainda assim, Cardone reconhece a volatilidade do mercado de criptomoedas. Por isso, a tese depende de um horizonte longo. Nesse cenário, o imóvel sustenta a previsibilidade do caixa, enquanto o Bitcoin pode capturar ciclos de valorização mais amplos.

Esse prazo é central para a estratégia. Imóveis desse porte costumam permanecer na carteira por décadas. Desse modo, segundo a lógica apresentada por Cardone, o Bitcoin teria tempo para superar oscilações de curto prazo e contribuir de forma mais relevante para o desempenho total da carteira. Afinal, a empresa não trata o ativo digital como proteção tática de curto prazo, mas como parte estrutural do veículo.

Maioria dos investidores não tinha exposição prévia

Outro ponto destacado por Grant Cardone envolve o perfil dos investidores. De acordo com ele, cerca de 80% dos participantes do fundo ligado ao ativo de Boca Raton não tinham qualquer exposição anterior ao Bitcoin. Portanto, a estrutura também funciona como porta de entrada para investidores tradicionais, que buscam renda imobiliária, mas aceitam adicionar uma camada de valorização associada ao ativo digital.

Cardone também reconheceu desafios do mercado imobiliário, como prazos longos de maturação e riscos de execução. Ainda assim, afirmou preferir captações diretamente ao consumidor, em vez de depender de bancos. Conforme explicou, sua audiência digital ajuda a ampliar esse alcance. Essa escolha reforça a tentativa de construir uma base própria de investidores para uma eventual expansão do modelo.

Cardone mira uma fatia do mercado de REITs

Segundo Grant Cardone, a operação já reúne algo perto de US$ 1 bilhão em imóveis e cerca de 2.000 Bitcoin reportados, acumulados ao longo dos últimos 17 meses. Além disso, há seis negócios atualmente sob contrato.

Cardone afirma que capturar de 5% a 10% do mercado de REITs já poderia gerar valor expressivo para a estrutura híbrida. Entre os planos mencionados está uma eventual listagem pública do veículo, apoiada em uma base online de cerca de 20 milhões de seguidores e aproximadamente 20 mil investidores atuais.

Ao mesmo tempo, a tese amplia movimentos anteriores da Cardone Capital com Bitcoin, incluindo compras em momentos de queda de mercado e acúmulo lastreado por fluxo de caixa. Na prática, o modelo busca unir a previsibilidade de renda dos imóveis à possibilidade de valorização do Bitcoin, criando uma alternativa ao formato tradicional dos REITs.

Como resultado, os números citados por Grant Cardone incluem cerca de US$ 5 bilhões em ativos sob gestão, a compra do 101 Via Mizner por US$ 235 milhões, a adição de aproximadamente US$ 100 milhões em Bitcoin, uma estimativa de retorno anual de 4% no imóvel e uma meta combinada entre 22% e 32% para o veículo híbrido.