CVM acelera tokenização no Brasil enquanto mercado imobiliário cresce

A tokenização de ativos começa a entrar em uma nova fase no Brasil. Enquanto a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) prepara mudanças para ampliar o espaço de captação por meio da Resolução 88, a autarquia também avalia um sandbox específico para testar modelos de tokenização. Ao mesmo tempo, o mercado imobiliário já movimenta bilhões de reais com ativos representados digitalmente em blockchain.

O movimento mostra uma mudança importante. A discussão deixou de se concentrar apenas em como emitir um token e passou a envolver também distribuição, negociação, custódia, liquidação e supervisão. Portanto, a tokenização começa a ser tratada como uma nova camada da infraestrutura do mercado de capitais.

CVM quer ampliar o espaço para ofertas tokenizadas

Uma das principais mudanças em discussão está na revisão da Resolução CVM 88. Atualmente, a norma estabelece limite de R$ 15 milhões para determinadas ofertas. A proposta analisada pela CVM eleva esse teto para R$ 25 milhões. Para companhias securitizadoras registradas, o valor poderia chegar a R$ 50 milhões por oferta, considerando cada patrimônio separado.

A mudança ainda não está valendo. A Consulta Pública SDM 05/2025 terminou em janeiro de 2026 e permanece em análise pela autarquia. Assim, os valores e demais alterações ainda podem mudar antes da publicação da versão definitiva.

A proposta também amplia o alcance da norma. O texto prevê a inclusão de securitizadoras registradas, cooperativas agropecuárias e produtores rurais pessoas físicas entre os emissores elegíveis. Para produtores rurais, o limite sugerido chega a R$ 2,5 milhões por safra.

Além disso, a CVM pretende facilitar a distribuição dos ativos. Instituições tradicionais do sistema financeiro poderiam atuar por conta e ordem dos investidores nas ofertas realizadas pelas plataformas. A medida pode aproximar esse mercado de bancos, corretoras e outras instituições já conhecidas pelo público.

O crescimento das ofertas ajuda a explicar essa revisão. Segundo dados da própria CVM, as operações realizadas sob a Resolução 88 somaram 861 ofertas e R$ 3,9 bilhões captados em 2025. Um ano antes, foram 403 ofertas, com R$ 1,2 bilhão captado.

Ou seja, o mercado já apresenta escala suficiente para pressionar a regulamentação a acompanhar sua evolução.

Token não fica fora da regulação

Existe, porém, um ponto que precisa ficar muito claro para quem está começando a acompanhar esse mercado: colocar um ativo em blockchain não muda automaticamente sua natureza jurídica.

A CVM mantém uma posição tecnologicamente neutra. Se determinado ativo se enquadrar como valor mobiliário, ele continuará sujeito às regras do mercado de capitais mesmo quando representado por um token.

Da mesma forma, o uso de uma tecnologia de registro distribuído, conhecida como DLT, não elimina as responsabilidades das plataformas. A proposta prevê que a tecnologia poderá controlar titularidade, intermediar ofertas ou registrar transações, mas isso não afasta as obrigações regulatórias.

Essa distinção ganha importância conforme a tokenização avança. Afinal, não basta criar uma representação digital de um ativo. O mercado também precisa saber quem possui esse ativo, como ocorre sua transferência, como ele pode ser negociado e quais informações o investidor recebe.

É justamente nesse ponto que surge outro desafio: o mercado secundário.

A CVM propõe permitir a recompra de valores mobiliários pelos emissores e revisar o conceito de investidor ativo. No entanto, a integração das negociações entre diferentes plataformas ainda não entrou na minuta, pois a autarquia considera que o tema precisa amadurecer operacional e regulatoriamente.

Portanto, a próxima etapa da tokenização brasileira não depende apenas de criar mais tokens. Ela depende de criar um mercado capaz de dar liquidez a eles.

Sandbox pode testar a tokenização em escala

É nesse contexto que a CVM estuda uma mudança ainda mais interessante: um possível sandbox temático para tokenização.

Para quem não está familiarizado com o termo, sandbox regulatório é um ambiente controlado no qual empresas podem testar modelos inovadores sob regras específicas e acompanhamento do regulador.

No modelo atual da CVM, cada participante recebe uma autorização temporária desenhada de acordo com seu próprio projeto. A experiência trouxe aprendizados, mas também mostrou uma limitação: quando cada empresa testa algo diferente, fica mais difícil comparar resultados.

A proposta apresentada pelo superintendente Antonio Carlos Berwanger é diferente. Em um sandbox temático, a CVM poderia escolher previamente uma atividade, estabelecer as autorizações, limites e salvaguardas e permitir que diferentes empresas testassem soluções semelhantes ao mesmo tempo.

Isso permitiria observar não apenas se uma tecnologia funciona, mas também como diferentes empresas competem dentro dela.

A ideia ganha força diante do resultado do primeiro ciclo. A CVM recebeu 33 projetos, e aproximadamente 60% envolviam tokenização. Entretanto, os projetos apresentavam estruturas muito diferentes, dificultando comparações diretas entre os participantes.

O futuro regime ainda não está definido. Em julho, a CVM criou o Grupo de Trabalho de Tokenização (GTT), formado por representantes de 14 componentes organizacionais da autarquia. O grupo deve apresentar, em até 60 dias, uma proposta de regime regulatório experimental para a tokenização de valores mobiliários.

Além disso, o grupo analisa registro, depósito, custódia, negociação e liquidação de ativos em DLT, além de segurança cibernética e impactos sobre a estrutura do mercado.

Mercado imobiliário mostra o tamanho da oportunidade

Enquanto a CVM discute como criar regras mais adequadas, o mercado já apresenta exemplos concretos de tokenização em funcionamento.

Um dos casos mais expressivos aparece no setor imobiliário. Segundo levantamento da ABToken, cerca de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) já foram mobilizados por projetos que utilizam algum formato de tokenização no Brasil. Aproximadamente 450 incorporadoras participam desse mercado.

Na prática, a tecnologia permite representar digitalmente uma fração ou a integralidade de um imóvel por meio de um token registrado em blockchain. Assim, uma estrutura tradicional do mercado imobiliário pode ganhar uma representação digital negociável.

O avanço também aparece nos números de RWA, os ativos do mundo real. Segundo dados citados pela publicação, o volume desses ativos ultrapassou R$ 1,5 bilhão apenas em janeiro de 2026, crescimento superior a 1.100% em um ano.

No entanto, existe uma diferença importante entre originar ativos tokenizados e criar um mercado líquido para negociá-los.

O estoque de imóveis tokenizados em circulação no mercado secundário permanece entre R$ 40 milhões e R$ 50 milhões. O valor é pequeno diante dos R$ 20 bilhões em VGV mobilizados pelo setor.

Esse contraste resume um dos principais desafios da próxima fase: transformar tokenização em mercado, e não apenas em emissão.

Brasil tenta equilibrar inovação e segurança

A expansão também coloca a regulação diante de uma equação delicada. Quanto mais o mercado cresce, maior a necessidade de segurança jurídica, transparência e proteção ao investidor. Por outro lado, regras excessivamente rígidas podem dificultar o desenvolvimento de novos modelos.

A própria CVM reconhece esse equilíbrio. Berwanger afirmou que a tokenização continuará entre as prioridades da autarquia, mas destacou que o risco sistêmico precisa permanecer à frente da velocidade de lançamento dos produtos.

Nesse cenário, a tecnologia também pode ajudar o regulador. A CVM avalia ampliar o uso de inteligência artificial e ferramentas de supervisão baseadas em blockchain para acompanhar um mercado com maior número de participantes e transações.

A ambição é significativa. A projeção citada pela ABToken estima que a tokenização imobiliária brasileira possa alcançar R$ 320 bilhões até 2030, dentro de um mercado global que poderia chegar a US$ 4 trilhões.

Mas o tamanho potencial não elimina os desafios atuais. O Brasil ainda precisa avançar em liquidez, proteção ao investidor e segurança jurídica, enquanto a legislação específica sobre registro de ativos tokenizados continua em construção.

Assim, o país entra em uma etapa decisiva. A tokenização já conseguiu provar que existe demanda e capacidade de gerar volume. Agora, a CVM precisa ajudar a construir as regras e a infraestrutura necessárias para transformar esse volume em um mercado mais amplo, líquido e seguro.