Uma mudança relevante no mercado imobiliário dos Estados Unidos passou a permitir que ativos em Bitcoin sejam considerados na análise de crédito para hipotecas. A decisão foi formalizada em 25 de junho de 2025 pela Federal Housing Finance Agency (FHFA), órgão que supervisiona Fannie Mae e Freddie Mac.

A partir disso, as duas entidades passam a aceitar criptomoedas como parte das reservas financeiras, sem necessidade de conversão prévia para dólares. Ainda assim, o uso desses ativos ocorre sob critérios mais rígidos, principalmente devido à volatilidade.

Até então, uma política vigente desde 2022 restringia o uso de criptomoedas no processo de underwriting. Com a mudança, investidores podem incluir posições em Bitcoin e outros ativos digitais para demonstrar capacidade financeira, embora com limitações relevantes.

Desconto por volatilidade reduz valor do Bitcoin

Impacto direto na análise de crédito

O modelo adotado pela FHFA incorpora um mecanismo conhecido como “volatility haircut”. Em outras palavras, trata-se de um desconto aplicado ao valor das criptomoedas com o objetivo de mitigar riscos de mercado.

Na prática, entre 50% e 60% do valor em Bitcoin pode ser desconsiderado na análise. Assim, um investidor com US$ 100 mil em BTC teria reconhecidos apenas entre US$ 40 mil e US$ 50 mil como reserva elegível.

Consequentemente, a exigência de capital aumenta. Para comprovar US$ 80 mil em reservas, por exemplo, seria necessário manter entre US$ 160 mil e US$ 200 mil em Bitcoin, dependendo do desconto aplicado.

Ainda assim, a medida representa um avanço operacional. Antes, investidores precisavam liquidar suas posições, o que poderia gerar tributação. Agora, podem manter exposição ao ativo enquanto o utilizam no processo de crédito.

Segundo a FHFA, a iniciativa busca ampliar o conjunto de ativos considerados na avaliação de tomadores qualificados. Além disso, o movimento dialoga com propostas legislativas, como o 21st Century Mortgage Act, que tenta evitar liquidações forçadas de criptomoedas nesses casos.

Regras para uso de criptomoedas em hipotecas

Custódia e exigências regulatórias

Apesar da flexibilização, nem todos os formatos de custódia são aceitos. Os ativos precisam estar em corretoras centralizadas regulamentadas nos Estados Unidos, como Coinbase, Kraken ou Gemini. Por outro lado, carteiras privadas, incluindo cold wallets, não são elegíveis neste estágio.

Além disso, as instituições financeiras devem verificar os ativos por meio de integrações com APIs dessas plataformas. Esse processo ocorre para atender regras de prevenção à lavagem de dinheiro e garantir a comprovação de posse.

Também é exigido um histórico mínimo de 60 dias dos ativos. Ao mesmo tempo, criptomoedas em staking ou bloqueadas em protocolos de finanças descentralizadas permanecem fora da análise.

Dessa forma, embora o modelo avance, ele ainda reflete uma abordagem conservadora, sobretudo diante das características do mercado cripto.

Aplicação prática no financiamento imobiliário

Como o desconto afeta o comprador

No uso prático, o financiamento continua sendo feito em dólares e com garantias tradicionais. O Bitcoin entra como um ativo complementar na comprovação de reservas, sem necessidade de liquidação.

Por exemplo, na compra de um imóvel de US$ 500 mil, um mutuário pode precisar comprovar entre US$ 15 mil e US$ 45 mil em reservas. Considerando um desconto de 50%, isso exigiria até US$ 90 mil em Bitcoin para atingir o limite superior.

Avanço institucional e próximos passos

Integração entre cripto e sistema tradicional

A implementação ainda está em fase inicial. Freddie Mac segue a mesma diretriz e pode apresentar ajustes operacionais, incluindo possíveis mudanças nos percentuais de desconto conforme o perfil de risco.

No cenário mais amplo, a medida sinaliza um avanço institucional relevante. O mercado de hipotecas dos Estados Unidos gira em torno de US$ 12 trilhões, o que amplia o impacto potencial da integração com ativos digitais.

O modelo atual busca equilibrar inovação e controle de risco, conforme a FHFA detalhou ao informar as diretrizes. Ainda assim, as restrições indicam que o uso de Bitcoin nesse contexto deve evoluir de forma gradual.

Em suma, embora o desconto aplicado reduza o poder de alavancagem, a iniciativa abre caminho para maior integração entre o mercado imobiliário e o ecossistema de criptomoedas.