A aproximação entre finanças tradicionais e ativos digitais começa a alcançar o mercado imobiliário. Nesse cenário, as hipotecas com criptomoedas propõem o uso desse patrimônio como garantia para financiar imóveis.

Durante anos, empréstimos garantidos por criptomoedas ficaram associados à volatilidade e ao risco de liquidação forçada. Agora, estruturas sem chamadas de margem buscam reduzir esse problema por meio de contratos de longo prazo.

Modelo reduz o risco de liquidação imediata

O modelo permite que detentores de ativos digitais de grande capitalização ofereçam seu patrimônio como garantia. Assim, eles podem financiar a entrada ou o valor total de um imóvel sem vender imediatamente suas posições.

Nos empréstimos garantidos tradicionais da Web3, o tomador precisa manter uma relação rígida entre a dívida e o valor da garantia. O mercado chama esse indicador de relação entre empréstimo e valor, ou LTV.

Quando o preço da garantia cai abaixo do limite previsto, contratos inteligentes ou custodiantes podem liquidar o patrimônio depositado. Dessa maneira, o credor reduz sua exposição ao risco de inadimplência e às novas quedas de preço.

A estrutura imobiliária descrita adota outra abordagem. Em vez de promover uma venda automática, o contrato absorve oscilações cíclicas ao longo de um prazo mais extenso.

Credores institucionais e originadores de hipotecas avaliam a garantia digital com uma perspectiva de longo prazo. Portanto, eles consideram que determinados períodos de retração podem ser temporários.

Um custodiante regulado mantém o patrimônio bloqueado durante o contrato. Enquanto isso, o tomador realiza pagamentos mensais fixos em moeda fiduciária ou por meio de soluções estáveis vinculadas ao dólar.

Uma queda acentuada de preço, isoladamente, não provoca a liquidação imediata da garantia. O devedor continua seguindo o cronograma de pagamentos e preserva o patrimônio depositado até quitar a dívida.

Estrutura pode adiar a tributação sobre ganhos

Para investidores do mercado digital, a compra de imóveis pode gerar uma fricção tributária relevante. Em muitas jurisdições ocidentais, a venda de criptomoedas com lucro representa um evento sujeito à tributação.

Dependendo do país e da situação do contribuinte, os impostos sobre ganhos de capital podem consumir entre 20% e 40% dos lucros acumulados. Contudo, o tratamento fiscal varia conforme a legislação aplicável.

Ao usar o patrimônio como garantia, o investidor não precisa vendê-lo para obter os recursos da compra. Em princípio, essa estratégia evita a realização imediata do ganho de capital associado à venda.

Além de manter a exposição ao mercado, o proprietário pode acompanhar uma eventual valorização durante a vigência da hipoteca. Esse resultado, porém, depende do desempenho futuro dos ativos oferecidos como garantia.

Os recursos destinados ao imóvel surgem na forma de dívida. Em alguns ordenamentos jurídicos, a operação também pode receber deduções ou outros benefícios fiscais.

O efeito tributário depende das regras de cada país e da estrutura contratual. Por isso, o modelo não produz necessariamente o mesmo resultado fiscal para todos os tomadores.

Imóvel e garantia digital formam estrutura híbrida

Grandes fortunas já utilizam estratégias semelhantes ao contratar crédito contra carteiras de ações. O novo formato estende essa lógica aos ativos digitais e ao financiamento imobiliário.

Para bancos e fundos de investimento, a combinação modifica parte da avaliação de risco. Embora instituições tradicionais classifiquem criptomoedas como investimentos de risco elevado, a estrutura reúne garantias com características distintas.

A garantia registrada em blockchain oferece monitoramento contínuo e liquidez nos mercados globais. Ao mesmo tempo, o imóvel representa um bem físico, escasso e menos líquido.

O credor pode considerar o próprio imóvel como uma segunda camada de proteção contratual. Já o patrimônio digital oferece uma fonte de liquidez que ações privadas e alguns títulos corporativos nem sempre apresentam.

Essa combinação não elimina as perdas potenciais. Ainda assim, ela cria um balanço híbrido entre um bem físico de longo prazo e uma garantia negociada continuamente.

Liquidez, custódia e regulação limitam expansão

Apesar das vantagens propostas, essas hipotecas enfrentam obstáculos importantes. O principal desafio envolve o descasamento de prazos e a gestão de liquidez pelos originadores do crédito.

A garantia pode perder 50% de seu valor nominal em poucas semanas. Nesse caso, as instituições precisam manter reservas elevadas em moeda fiduciária ou adotar estratégias de proteção com derivativos.

Essas medidas aumentam os custos e a complexidade da operação. Consequentemente, taxas, critérios de elegibilidade e níveis iniciais de garantia podem limitar o acesso ao produto.

Os reguladores também acompanham essas estruturas com atenção. A ausência de regras harmonizadas para a custódia de longo prazo cria riscos jurídicos para credores, custodiantes e tomadores.

Um ataque cibernético contra o custodiante, por exemplo, poderia ocorrer durante uma hipoteca de 30 anos. Também existem dúvidas sobre disputas de propriedade em países sem regras claras para garantias vinculadas a chaves privadas.

Além do risco tecnológico, contratos tão longos atravessam possíveis mudanças regulatórias e tributárias. Desse modo, as instituições precisam definir responsabilidades para diferentes cenários antes de ampliar a oferta.

As hipotecas sem chamadas de margem aproximam a liquidez das blockchains do financiamento imobiliário tradicional. Contudo, sua consolidação depende de estruturas robustas de custódia, proteção financeira e segurança jurídica.