No Brasil, a tokenização de imóveis depende obrigatoriamente de uma avaliação técnica rigorosa. Com efeito, essa etapa é indispensável para garantir a segurança jurídica e o lastro real do ativo. Em um mercado em rápida expansão, a conformidade legal exige que o preço seja definido de forma confiável. Além disso, esse valor precisa ser totalmente auditável antes de qualquer emissão na blockchain.

Porém, o entrave central do setor continua básico. O país ainda não tem uma estrutura capaz de definir, com precisão e em tempo real, quanto vale seu estoque imobiliário. De fato, a tokenização imobiliária já tem aplicações concretas por aqui. Contudo, ela não transfere a propriedade de um imóvel por si só. A legislação brasileira não proíbe a prática, mas o país ainda carece de regras específicas para gerar efeitos plenos nos registro de imóveis.

Na prática, a situação atual se parece com uma bolsa em que os ativos não possuem preço público. Dessa forma, a vitrine da inovação corre mais rápido do que a base de sustentação. Sem uma estrutura sólida de precificação, a modernização tende a ficar presa ao discurso.

Portanto, a proposta atual é tratar o imóvel como ativo de investimento digital. Essa transição envolve aplicar a lógica dos mercados financeiros maduros, exigindo preço dinâmico, liquidez e marcação a mercado.

Regras, exigências e riscos na precificação de ativos

Para avançar com segurança, a avaliação do imóvel precisa seguir parâmetros bem rígidos. Nesse sentido, as diretrizes da ABNT devem ser aplicadas por meio de Modelos Automatizados de Avaliação (AVMs). Da mesma forma, podem ser utilizados os Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica (PTAMs).

Além disso, a micro emissão de Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs) possui regras do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI). Esse processo exige a atuação de plataformas cadastradas e agentes de custódia. Assim, garante-se que o token reflita o real valor de mercado.

Especialistas reforçam que a tokenização precisa estar amarrada ao sistema registral tradicional para ter validade jurídica. Por isso, um laudo de avaliação confiável é parte crucial dessa documentação. Sem esse lastro auditável, o processo perde sua validade legal perante terceiros. Como resultado, surgem riscos de subavaliação do ativo e potenciais infrações regulatórias perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Liquidez dos FIIs cresce, mas base estrutural segue frágil

Os fundos imobiliários (FIIs) começaram o ano com mais de 3 milhões de investidores na B3. Além disso, o patrimônio do setor já orbita a marca de R$ 200 bilhões. Embora esse avanço seja relevante, ele melhora a liquidez apenas para o investidor do fundo. Na prática, a evolução não resolve a fragilidade estrutural do ativo que sustenta essas operações.

Essa fragilidade histórica do mercado brasileiro se manifesta em três frentes principais:

• Falta de transparência: A formação de valor ainda depende mais de anúncios do que de transações reais.
• Fragmentação documental: Cartórios, prefeituras e bancos operam de forma isolada em sistemas separados.
• Custos elevados: O preço das transações sobe devido ao retrabalho recorrente em cada nova operação.

Ademais, há um quarto obstáculo considerado crítico: a ausência de uma camada comum de confiança. Sem isso, qualquer inovação tecnológica perde escala. Enquanto ativos financeiros ganham preço em segundos na bolsa, o setor imobiliário ainda depende de vistorias físicas e planilhas estáticas.

Interoperabilidade pode destravar mercado de crédito

As ferramentas para enfrentar esse problema de escala já estão disponíveis. Por exemplo, os modelos AVMs e PTAMs ganham consistência quando combinam inteligência estatística e normas da ABNT. Dessa maneira, as avaliações tornam-se mais rápidas, consistentes e auditáveis.

De igual modo, as tecnologias de registro distribuído (DLT) permitem representar direitos de forma rastreável e fracionada. O gargalo real do Brasil não está na falta de tecnologia, mas sim na integração institucional desses recursos. Em outras palavras, tokenizar antes de precificar de forma correta inverte a ordem natural do problema.

Com o avanço dessa infraestrutura, os benefícios seriam imediatos para o mercado financeiro. Análises de crédito que hoje levam dias poderiam ocorrer em poucos minutos. Além disso, carteiras de garantia em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ganhariam monitoramento contínuo.

Em suma, o Brasil tiene uma oportunidade rara de saltar etapas tecnológicas. Contudo, esse movimento depende de um alinhamento urgente entre reguladores, cartórios e instituições financeiras. O imóvel não se tornará um ativo líquido por decreto. Afinal, antes de tokenizar, o setor precisa torná-lo financeiramente legível.